Купівлю житла за кордоном українці часто розглядають як спосіб зберегти капітал, отримувати дохід від оренди або підготуватися до переїзду. Але без чіткого фінансового плану таке рішення не завжди виправдовує очікування інвестора. Засновник і CEO міжнародної фінтех-групи Aventus Group Андреюс Трофімовас, чий бізнес-досвід охоплює фінтех, цифрове кредитування та девелоперські проєкти, пояснив Gazeta.ua, які ризики варто враховувати перед купівлею житла за кордоном і чому очікуваний дохід від оренди часто виявляється нижчим за реальний.
Окрім фінтеху та цифрового кредитування, Aventus Group також має досвід у проєктах, пов’язаних із девелопментом нерухомості. Саме тому Андреюс Трофімовас розглядає житло за кордоном насамперед як інвестиційний актив – із витратами на утримання, управління, податками, ліквідністю та ризиками.
Чому українці інвестують у нерухомість за кордоном
Минулий рік показав, що український ринок нерухомості адаптувався до реалій воєнного часу: в 2025 році в Україні нотаріуси оформили понад 205 тис. угод купівлі-продажу квартир і будинків. Лідером за цінами залишається Київ, де вартість однокімнатних квартир у середньому становить $66,5 тис., двокімнатних – $105 тис., трикімнатних – $150 тис. Слідом за столицею в рейтингу найдорожчої нерухомості закріпилися Львів, де середня ціна трикімнатного житла становить $125 тис., та Ужгород із показником $110 тис. До п’ятірки міст із найдорожчою нерухомістю увійшли також Чернівці, Вінниця та Одеса.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Київ різко впав у рейтингу найдорожчого житла Європи
Незважаючи на відновлення активності на українському ринку нерухомості, кожна угода сьогодні – це не лише інвестиція, а й рішення з високим рівнем ризику, оскільки війна диктує свої умови. Головним ризиком залишається руйнування житла в результаті обстрілів. За даними Міністерства розвитку громад та територій України, за час повномасштабної війни було зруйновано або серйозно пошкоджено близько 14% житлового фонду.
Військові ризики та нестабільна економічна ситуація, за якої будівництво можуть зупинити на невизначений термін, стають для багатьох вирішальними аргументами, щоб звернути увагу на закордонний ринок. Якщо раніше житло в Європі українці вважали розкішшю, то зараз це – відповідь на реалії сьогодення.
Нерухомість за кордоном купують, щоб зберегти капітал, отримати легальний статус в іншій країні, заробляти на здачі в оренду, підготуватися до майбутнього переїзду. Часто житло купують для дітей, які планують навчатися за кордоном.
Чому дохід від оренди часто нижчий за очікування
Українці часто купують нерухомість у Польщі, Іспанії, Угорщині, Туреччині. Найчастіше їх цікавить житло в новобудовах середнього цінового сегмента.
У 2024 році іноземці придбали в Польщі 17 330 квартир і комерційних приміщень, а українці були найактивнішою групою покупців серед іноземців. За оцінками польських ЗМІ, на них припадало близько половини таких покупок. У Туреччині українці в 2024 році придбали 1 631 об’єкт нерухомості, увійшовши до трійки найбільших іноземних покупців. Найбільшою популярністю користуються Анталія, Аланія та Стамбул.
На сайтах оголошень можна знайти чимало пропозицій нерухомості за кордоном на продаж. Зокрема, 2-кімнатну квартиру з ремонтом в Аліканте (Іспанія) пропонують за 147 тис., у місті Будва (Чорногорія) – за 148 тис. 1-кімнатна квартира в новому ЖК у центрі Любліна (Польща) обійдеться в 131 тис., у Вроцлаві апартаменти від забудовника продають за 121 тис.
“Багато хто сприймає нерухомість як щось стабільне за замовчуванням. Але якщо дивитися на неї як на інвестицію, а не як на особисту покупку, то виявляється, що це один із найбільш переоцінених активів”, – зазначає Андреюс Трофімовас, CEO міжнародної фінтех-групи Aventus Group.
Водночас Трофімовас не ставить під сумнів нерухомість як клас активів. Його ключова думка – житло за кордоном варто оцінювати не як емоційну покупку або “надійний актив за замовчуванням”, а як інвестицію з конкретною прибутковістю, витратами, ризиками та ліквідністю.
За його словами, більшість помилок при купівлі нерухомості пов’язана з очікуваннями інвесторів. Наприклад, якщо здавати житло в оренду, власник розраховує отримувати 8-10% річних. Однак на практиці такі прогнози збуваються вкрай рідко. Частіше прибутковість становить 3-5% на рік.
“Люди розраховують прибутковість “на папері”, виходячи з вартості оренди. Але не враховують реальні витрати та періоди простою. У результаті чиста прибутковість може бути вдвічі нижчою”, – пояснює Андреюс Трофімовас.
Дохід від оренди – це не гарантія, а результат
Модель “купити житло, щоб здавати в оренду” вважається серед українців надійним способом заробітку. Насправді ринок оренди – це складний бізнес із високою конкуренцією та своїми правилами, якщо йдеться про закордонну нерухомість. Наприклад, у Туреччині квартиру здають туристам в оренду за 2,5 тис. грн на добу. Сезон триває з кінця квітня до початку листопада. З 2023 року в країні діють суворі правила для орендодавців. Щоб мати можливість здавати житло, потрібно отримати ліцензію та сплачувати податки. Обмеження на короткострокову оренду діють і в інших країнах.
“Дохід від оренди – це не гарантія, а результат. І він безпосередньо залежить від ринку, а не тільки від самого об’єкта”, – додав засновник Aventus Group.
Які витрати покупці не враховують після придбання житла
У багатьох країнах ЄС процедура придбання нерухомості для іноземців є відносно зрозумілою, але має локальні нюанси. Зазвичай потрібні закордонний паспорт, податковий номер, підтвердження походження коштів, а іноді – рахунок у місцевому банку. Після оформлення договору дані вносять до державного реєстру нерухомості. Щоб уникнути можливих ризиків, варто залучити місцевого юриста або ліцензованого агента.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Нерухомість у пріоритеті: третина українців розглядає покупку на п’ять років уперед
Але купівля нерухомості – це лише половина справи. Після цього настає реальність, яка часто не збігається з очікуваннями: потрібно сплачувати податки, робити ремонт, регулярно оплачувати рахунки за обслуговування та управління об’єктом.
“Нерухомість рідко буває повністю пасивною інвестицією. По суті, це невеликий операційний бізнес, який вимагає уваги, управління та регулярних витрат”, – зазначив Андреюс Трофімовас.
Чому нерухомість потрібно оцінювати через ризики, прибутковість і ліквідність
Нерухомість істотно відрізняється від інших активів своєю низькою ліквідністю. Продаж квартири може тривати місяцями, а іноді й роками, особливо якщо ринок перенасичений або в країні змінилися умови іпотеки.
Наприклад, в Іспанії у 2008 році тривав будівельний бум. Люди масово купували житло на узбережжі, розраховуючи на зростання цін. Але почалася економічна криза. Десятки тисяч нових апартаментів стояли порожніми. Ціни впали на 40-50%, але покупців все одно не було.
“На відміну від фінансових інструментів, нерухомість не можна продати частково. Якщо вам терміново потрібні гроші, швидко вийти з такої інвестиції не вийде”, – підкреслив CEO міжнародної фінтех-групи Aventus Group Андреюс Трофімовас.
Люди часто купують нерухомість за кордоном, керуючись не точним фінансовим розрахунком, а тим, що їм просто подобається якась країна чи місто. Але те, що подобається як місце для відпочинку чи життя, не завжди працює як вигідна інвестиція.
Серед туристів дуже популярні історичні центри італійських та французьких міст. Але часто така нерухомість має застарілі комунікації. І якщо купити там квартиру, бо подобається архітектура, з часом інвестор зіткнеться з величезними витратами на ремонт. Їх неможливо буде покрити за рахунок оренди, якою б високою вона не була.
Ще один приклад – нерухомість у курортних містечках Болгарії. Влітку багато хто їздить туди відпочивати. Але сезон триває всього 3-4 місяці. І нерухомість, яку там здають в оренду, може окупатися десятиліттями. Хоча на перший погляд інвестиція здається хорошим рішенням.
Саме тому купівля квартири за кордоном має починатися не з вибору міста чи гарного оголошення, а з фінансового розрахунку. Покупець має розуміти, скільки реально коштуватиме утримання житла, якою буде чиста прибутковість, чи можна буде швидко продати об’єкт і які ризики діють у конкретній країні.
“Нерухомість може бути хорошим активом, але вона не прощає поверхневих розрахунків. Якщо це інвестиція, її потрібно оцінювати як бізнес: скільки вона заробляє, скільки коштує в утриманні, які ризики несе і наскільки швидко з неї можна вийти”, – підкреслив Андреюс Трофімовас.
У 2026 році ціни на житло в Європі сильно різняться залежно від країни та рівня економічного розвитку. Найдорожчою столицею став Люксембург, тоді як найдоступніше житло пропонує Скоп’є, столиця Північної Македонії.