Ринок нерухомості, який влітку та на початку осені показував ознаки відновлення, восени зупинився через енергетичні проблеми й політичну нестабільність. Відключення світла та запізніле початок опалювального сезону знизили активність покупців і орендарів.
Регулярні відключення електропостачання по вісім годин двічі на добу разом із політичними скандалами вплинули на ринок: продажі майже зупинилися, а орендні ставки пішли вниз. Найбільшим попитом користуються найдешевші пропозиції — від 7–10 тис. грн на місяць, особливо в прифронтових містах, таких як Чернігів, Суми, Харків та тепер також Запоріжжя.
Переселенці здебільшого не можуть орендувати дорожче через обмежені доходи й мінімальну державну підтримку. Навіть у Києві є пропозиції за низькими цінами, але це переважно «радянський» житловий фонд на околицях без ремонту; більшість таких оголошень з’являються на безкоштовних каналах, а не через ріелторів.
Середня орендна плата в Києві нині орієнтовно 15–20 тис. грн за квартиру, у центрі — до 25 тис. грн; водночас частина елітних оголошень лишається без попиту роками. Орендарі віддають перевагу новим житловим комплексам заради комфорту, тому ціни на старий фонд знижуються, а в новобудовах поки що залишаються стабільними.
На заході країни ціни вищі: Львів і Луцьк приваблюють інвестиції та релокації підприємств, оренда там доходить до київських рівнів — 20–25 тис. грн на місяць. Івано‑Франківськ наближається до цих показників, тоді як Ужгород і Мукачеве мають трохи нижчі ціни, але значний потенціал для зростання.
Ринок також змінює структуру попиту: з’явилися нові іноземні орендарі — фахівці з Туреччини, Грузії, Азербайджану та інших країн, а також студенти з Індії, Китаю, Африки й Латинської Америки. Багато орендарів мають тварин, через що їм часто відмовляють — навіть подвійна застава не гарантує погодження.
Частина сімей переїжджає до Києва з великих прифронтових міст, зокрема з Харкова; деякі влаштовуються на державну службу з порівняно вищими зарплатами. Водночас обсяг вільних квартир зростає, бо чимало власників виїхали за кордон і не повернулися — пропозицій більше, а гідних покупців, особливо серед ВПО, бракує.
Продажі квартир у IV кварталі 2025 року практично зупинилися, хоча раніше цього року ціни в доларовому еквіваленті наближалися до рівня 2021 року. Попит є лише на найдоступніші одиниці або через державні програми єОселя та єВідродження, для яких встановлені жорсткі обмеження за віком будинку (не старші за 10 років, а для деяких категорій — 3 роки). Експерти вважають такі критерії надмірно жорсткими, оскільки сучасні комфортні будинки будуються в Україні з початку 2000‑х.
Інші сегменти — від покращеного економ до елітного — залишаються «замороженими», бо продавці не знижують очікувані ціни в надії на завершення війни та відновлення попиту. Невеликі «готельні» квартири 18–20 кв. м ще мають попит і купуються за $15–16 тис., а більші житлові одиниці в спальних районах пропонують за $30–40 тис., проте покупців на них обмаль. Центр міста з дизайнерськими апартаментами чекає іноземців, які поки що не повернулися, тож до відновлення стабільності попит на такі об’єкти залишатиметься низьким.
Вартість нерухомості сьогодні багато в чому відображає очікування: надію на стабільність та відновлення ринку після закінчення конфлікту. Ефективне розблокування доступу до існуючого житлового фонду і перегляд вимог для державних програм могли б надати поштовх оживленню ринку.