Ринок первинної житлової нерухомості Києва у 2025 році демонстрував ознаки тихого відновлення, завершивши рік з помірним зростанням цін. За даними аналітиків, попри виклики воєнного часу, столиця фіксує стабілізацію та поступовий перехід до фази зростання. Ця тенденція, що характеризується обережністю девелоперів, ймовірно, продовжиться і в наступному році.
Середня вартість квадратного метра на первинному ринку Києва на кінець 2025 року сягнула $2011, або 84,6 тис. грн. Це означає зростання на 3,3% у доларовому еквіваленті протягом року. Аналітики компанії City One Development назвали 2025-й роком тихого відновлення, що пройшов без різких цінових коливань.
Ринок пережив дві виразні фази: на початку року попит був стриманим, що призвело до невеликого коригування цін на 1,2%. Натомість, у другій половині року спостерігалася зміна настроїв, зростання кількості угод та плавне підвищення цін у середньому на 4,5%. У підсумку, рік завершився з помірним позитивним показником.
Фахівці наголошують на суттєвій відмінності між офіційною статистикою та реальним станом ринку. Середні показники цін часто «обтяжені» проєктами, що роками перебувають у продажу, але фактично не будуються. Виключення таких об’єктів показує, що реальна середня ціна активних новобудов становить близько $2140 за квадратний метр, що на 6-7% вище офіційних даних.
Структура пропозиції на ринку Києва розподіляється наступним чином: лише 3% припадає на економ-клас. Домінуючим сегментом є комфорт-клас, який охоплює близько 50% пропозицій, тоді як бізнес-клас становить приблизно 35%. Преміум-клас утримує свою частку на рівні 8-10%, незважаючи на скорочення кількості проєктів у цьому сегменті.
Найбільшу цінову динаміку у 2025 році продемонстрували доступніші формати житла, що є логічним в умовах обмеженого платоспроможного попиту. Економ-клас подорожчав на 5% до $1103/кв.м, комфорт-клас — на 4% до $1365/кв.м. Бізнес-клас зріс на 2% до $2450/кв.м, а преміум-клас – на 4% до $4596/кв.м.
Нова пропозиція за 2025 рік стала рекордною для столиці з огляду на воєнні умови, вийшло 10 нових житлових комплексів. Перша половина року характеризувалася переважно запуском великих комфорт-комплексів, орієнтованих на масового покупця. Середня стартова ціна таких проєктів становила $1428 за квадратний метр.
Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес- та преміум-класу, що мали вищі стартові ціни та складніші концепції (середня стартова ціна – $2727/кв.м). Це свідчить про поступове повернення девелоперів до складніших форматів та відновлення інвестиційного інтересу до ринку нерухомості.
Загальна кількість житлових комплексів на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що створює дефіцит якісної пропозиції. Девелопери запускають нові проєкти обережно, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів. Нові пропозиції, як правило, дорожчі за середні ринкові показники.
Попри значну кількість нових ЖК для воєнного часу, цього все ще недостатньо для міста-мільйонника. Пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступного житла ставатиме менше, конкуренція між девелоперами дедалі більше відбувається за рахунок продукту, а не лише ціни.
За умови збереження поточних макроекономічних та безпекових факторів, 2026 рік має всі передумови розпочатися з помірного подорожчання та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок вже пройшов найнижчу точку та поступово переходить у фазу зростання. Ключову роль відіграватимуть надійність девелопера, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.
Аналітичний звіт базується на даних компанії City One Development, яка має понад 15-річний досвід в інвестиційно-девелоперській сфері. Компанія спеціалізується на масштабних інфраструктурних проєктах, серед яких відомі столичні житлові комплекси, а також інвестує в промисловий розвиток.